தவணை என்றால் வீட்டுக்கடன் என்னும் புரிதல்தான் நமக்கு இருக்கிறது. 10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு மாதம் சுமார் 2,000 / 3,000 / 5,000 ரூபாய் செலுத்தினால் ஐந்தாண்டுகளில் ஒரு வீட்டுமனையை வாங்க கூடிய சூழல் இருந்தது. தற்போது 40 வயதை நெருங்குபவர்கள் அல்லது அதற்கு மேல் இருப்பவர்கள் அன்றைக்கு வீட்டுமனை வாங்கியது இப்படியாகதான் இருக்கும். சென்னை மட்டுமல்லாமல் தமிழ்நாடு முழுவதும் பல நடுத்தர மக்களுக்கு வீடு / வீட்டுமனை இப்படிதான் கிடைத்தது. அப்போதைய காலகட்டத்தில் இந்த விலைக்கு கொடுக்க முடிந்தது. ஆனால், தற்போது வீட்டு மனையை தவணை முறையில் விற்கும் பழக்கமே இல்லை.
காரணம், ரியல் எஸ்டேட் விலை உயர்ந்துவிட்டது. அதனால், மாத தவணை மூலம் நடுத்தர மக்களை கவர முடியாது. அப்படியே மாத தவணை நிர்ணயம் செய்தாலும் விலை அதிகமாக இருக்கும்; ஆண்டுகளும் அதிகமாக இருக்கும் என்பதால் கட்டுமான நிறுவனங்கள் மொத்தமாக விற்கும் முறைக்கு மாறிவிட்டார்கள். இதனால் நடுத்தர மக்களின் தனி வீடு கனவு என்பது எட்டாக்கனியாகிவிட்டது. அதனால், அபார்ட்மென்டுக்கு சென்றுவிட்டனர்.
தற்போது தனி வீடு நல்லதா அல்லது அடுக்குமாடி வீடு சிறந்ததா என்னும் விவாதம் நடத்த தேவையில்லை. அடிப்படைத் தேவை வீடு. அதற்கான முயற்சியில் இறங்க வேண்டும் என்பதை நாம் புரிந்துகொண்டு அடுத்தகட்டத்துக்குச் செல்லலாம்.
இதுவரை ரியல் எஸ்டேட்டில் தனிநபர்கள் மட்டுமல்லாமல், பெரு நிறுவனங்களும் பெரிய அளவுக்கு முதலீடு செய்திருக்கின்றன. அதன் மூலம் பெரும் லாபத்தையும் அடைந்திருக்கிறார்கள். ஆனால், ரியல் எஸ்டேட் குறித்த பிம்பம் சமூகத்தில் வேறாக இருக்கிறது.
ஒவ்வொரு முதலீட்டுக்கும் சாதக மற்றும் பாதகங்கள் இருக்கின்றன. பங்குச்சந்தை, தங்கம், ஃபிக்ஸட் டெபாசிட் என அனைத்து முதலீட்டுக்கு இது பொருந்தும். பலசமயங்களில் குறிப்பிட்டதைப் போல அனைத்து முதலீட்டையும் ஒரே இடத்தில் செய்யக் கூடாது. அது ரியல் எஸ்டேட் ஆக இருந்தாலும் சரியான முடிவாக இருக்காது. முதலீட்டைப் பிரித்து முதலீடு செய்ய வேண்டும். ஒருவேளை ஒருவரின் அனைத்து முதலீடும் ரியல் எஸ்டேடில் இருக்கிறது என வைத்துக்கொள்வோம், அவரின் சொத்து மதிப்பு அதிகமாக இருக்கும். ஆனால், அதனை எளிதில் பணமாக மாற்ற முடியாது. ஒருவேளை மாற்றினாலும் சந்தை மதிப்பைவிட குறைந்த விலைக்கு கொடுக்க வேண்டியிருக்கும். அதனால் ஒவ்வொரு பிரிவிலும் முதலீடு இருக்கவேண்டும் என்னும் விதியை மறக்க வேண்டாம்.
ஏன் ரியல் எஸ்டேட்?
வழக்கம்போல வாடகை மீதமாகும், வரிச்சலுகை கிடைக்கும், குறைந்த வீட்டுக்கடன் வட்டி என உங்களுக்கு சில காரணங்கள் தெரிந்திருக்க கூடும். ஆனால், வீட்டின் அடிப்படையே நிதி உங்களுக்கு எப்படி கிடைக்கிறது என்பதுதான்.
நீங்கள் தங்கம் வாங்க முடிவெடுக்கிறீர்கள், தங்கம் வாங்குவதற்காக வங்கியில் சென்று கடன் வாங்க முடியுமா? உங்களிடம் தங்கம் இருந்தால் அந்தக் கடனை அடிப்படையாக வைத்து, அதன் அப்போதைய மதிப்பில் 80 சதவீதம் கிடைக்கும். அதேபோலதான் பங்குச்சந்தையும். நீங்கள் பங்குகள் வாங்குவதற்கான பணம் கொடுக்க மாட்டார்கள். உங்களிடம் பங்குகள் இருந்தால் அந்தப் பங்குகளை அடமானமாக வைத்து கடன் கொடுப்பார்கள்.
ஆனால், வீட்டினை பொறுத்தவரை உங்களிடம் கொஞ்சம் பணம் இருந்தால் போதும், அந்த சொத்தினை நீங்கள் முழுமையாக அனுபவிக்க முடியும். ஒரு கோடி ரூபாய் மதிப்புள்ள வீட்டினை நீங்கள் வாங்க உங்களிடம் சுமார் 20 சதவீதம் தொகை இருந்தால் போதும். ஒரு கோடி ரூபாய் மதிப்பிலான வீட்டினை வாங்க முடியும். டெக்னிக்கலாக அந்த வீடு, வங்கியின் பெயரில் இருந்தாலும் கூட அந்த வீட்டினை நீங்கள் அனுபவிக்க முடியும்.
இல்லாத பணத்தை வைத்து, புதிதாக ஒரு சொத்தினை உருவாக்க முடியும் என்றால், அது ரியல் எஸ்டேட்டில்தான் சாத்தியம். புதிய வீட்டுக்குச் செல்வதன் மூலம் வாடகை மீதமாகும். அந்தக் கடனைக் கட்டி முடிக்கும் பட்சத்தில் வீட்டின் மதிப்பும் கணிசமாக உயர்ந்திருக்கும். இந்த மதிப்புக் கூடுதலில் உங்கள் பங்கு எதுவும் இல்லை. இதுவரை ரியல் எஸ்டேட் குறித்து நமக்கு சொல்லிக் கொடுக்காதது இந்த லெவரேஜ் (Leverage) யுக்திதான்.
இதுதவிர வரிச்சலுகை கிடைக்கும், குறைந்த வட்டி என விளக்க விரும்பவில்லை. 15 ஆண்டுகளில் இல்லாத அளவுக்கு வீட்டுக்கடன் வட்டி குறைந்திருப்பதை போல டெபாசிட்களுக்கான வட்டியும் குறைந்திருக்கிறது என்பதை புரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் மீதான வருமானம் குறைவு என்பதுதான், இதன் மீதான விமர்சனம். சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு டெபாசிட் வட்டி விகிதம் அதிகமாக இருந்த சூழல் அந்த விமர்சனம் ஓ.கே. ஆனால் 5 சதவீத வட்டி கிடைக்கும் சூழலில், அந்த விமர்சனம் அர்த்தமற்றதாகிவிடுகிறது. சுமார் ஒரு கோடி ரூபாய்க்கு ஒரு அபார்ட்மெண்ட் வாங்கினால், இடத்தை பொறுத்து ரூ.3 லட்சம் முதல் ரூ.4 லட்சம் வரை ஆண்டு வாடகை வருமானம் கிடைக்கும். இதே பணத்தை வங்கியில் முதலீடு செய்தால் இதை விட சிறிது கூடுதலாக கிடைக்கலாம். ஆனால், ரியல் எஸ்டேட்டில் சொத்தின் அடிப்படை மதிப்பும் நாளடைவில் உயரும் என்பதையும் முதலீட்டாளர்கள் புரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
ஒவ்வொரு பிரிவிலும் முதலீடு இருக்க வேண்டும், ரியல் எஸ்டேட்டிலும் இருக்க வேண்டும்.
Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait. அதாவது, ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய காத்திருக்காதீர்கள்; ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்துவிட்டு காத்திருங்கள்!
முந்தைய அத்தியாயம்: பணம் பண்ண ப்ளான் B - 6: கடன் வாங்குவது நல்லதுதான்... எதற்கு, எப்படி, எப்போது?
